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不動産と税
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不動産を取得したとき、売却したとき、
保有しているとき。
さまざまな税金が関係してきます。
マイホームの新築・建替え・購入・売却・所有・相続・贈与に当たっては、さまざまな税金が関係してきます。マイホーム以外の不動産の運用や土地活用などでは、さらに専門的な税務問題が絡んできます。 このページではマイホームや不動産をめぐる税金について、一般の方々にもわかりやすくガイドしたものです。住まいや土地の取引をお始めになる前、土地の有効活用をお考えになるときなどはもちろん、その後も、お役に立てていただければ幸いです。
登録免許税は、新築住宅の所有権保存登記、土地の所有権移転登記、ローンの抵当権設定登記などに課税される税金で、税率は次のようになっています。
<<登録免許税の税律>>
登記の原因税率マイホーム の特例特定認定長期優良住宅
認定低炭素住宅
建物などの
所有権の保存登記
0.4% 0.15%*3 0.1%*2
建物の購入による
所有権の移転登記
2.0%0.3%*30.1%*2
土地の購入による
所有権の移転登記
1.5%*1
相続・(相続人への)遺贈による所有権の移転登記0.4%
(相続人以外への)遺贈・贈与などによる所有権の移転登記 2.0%
住宅ローンなどの抵当権の
設定登記
0.4%0.1%*3
課税標準は、原則としてその不動産の固定資産税評価額です。
*1 平成31年3月31日まで
*2 平成32年3月31日まで
*3 平成32年3月31日まで
(一戸建ての特定認定長期優良住宅については0.2%)
マイホームの所有権の登記には軽減措置がある
住宅を新築にしたときには、表題登記(表示に関する登記)と所有権の保存登記をします。
●表題登記は課税されませんが(土地家屋調査士の報酬はかかります)、保存登記は建物の評価額(認定価格)に対し0.4%の税率で課税されます。しかし、次の条件を満たす住宅(建物)については0.15%に軽減されます。
●次の条件を満たす中古マンション・住宅を購入したときの所有権移転登記も2%が購入したときの所有権移転登記も2%が0.3%に軽減されます。
なお、建売住宅など購入した人が直接、所有権の保存登記をする場合は0.4%が0.15%になります(いずれも平成32年3月31日まで)。
<<新築住宅の評価額>>
1.所有者自身が住むためのものであること
2.住宅専用家屋(90%以上が住宅部分)であること
3.床面積が50㎡以上であること
4.新築後または取得後1年以内の登記であること
5.取得する建物が耐火建築物の場合、築後25年以内、木造など非耐火建築物の場合、築後20年以内の建物であること
*上記の年数を超える場合、①②いずれかの要件を満たすこと
①新耐震基準に適合していることが証明された建物であること
②既存住宅売瑕疵保険に加入している一定の住宅
ローンの抵当権設定登記にも軽減措置がある
ローンを利用したときの抵当権設定登記は、債権金額(借入額)に対し0.4%の税率となっていますが、上記の登録免許税の軽減要件を満たしている新築・中古住宅は0.1%に軽減されます(平成32年3月31日まで)。
<<登録免許税の軽減条件>>
登録免許税では、新築住宅のように、まだ評価が決まっていまい建物については、各法務局(登記所)ごとに決めている新築建物価格認定基準表を使って税額を決めます。この認定価格は、実際にかかった建築費の6割前後とみていいでしょう。
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宅地・住宅の税率は3%
不動産取得税は建物や土地を新築・購入したときに1回だけかかる税金です。
税額は住宅用建物や土地の場合、固定資産税評価額の3%です(平成30年3月31日まで)。
商業ビルなどの建物の取得については、平成20年4月1日以降は4%とされています。
土地や中古住宅の固定資産税評価額は、固定資産税評価証明書でその価格が明らかになりますが、新築住宅についてはおおむね建築費の50~70%程度と考えておいてください。
なお、平成33年3月31日までの宅地等の取得については課税標準額が2分の1に軽減されます。
一定の住宅と土地にはさらに軽減措置が
一定条件を満たした住宅とその敷地(土地)には、さらに軽減措置があります。
(1) 新築住宅…建物の価格(固定資産税評価額)から1,200万円を控除
床面積は50㎡以上240㎡以下であること
アパートは1住戸40㎡以上240㎡以下
*対象となる住宅にはセカンドハウスも含まれます。《新築住宅の1,200万円控除の条件》
(2) 認定長期優良住宅…1,300万円を控除(平成32年3月31日まで)
(3) 中古住宅…100万円〜1,200万円を控除
中古住宅の場合は、次表のようにその住宅の建築時期によって控除額が異なります。
<<中古住宅の控除>>
新築年月日控除額
昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日
昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日
昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日
100万円
150万円
230万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日
平成9年4月1日以降
1,000万円
1,200万円
<<中古住宅の控除の条件>>
1. 新築住宅の1,200万円控除の要件を満たしていること(アパートを除く)
2. 所有者が居住するものであること
3. 次のいずれかを満たす建物であること
① 新耐震基準に適合していることが証明された建物であること。ただし、登記簿上の新築日が昭和57年1月1日以降の住宅については新耐震基準を満たしているものとみなす
② 既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定の住宅
③ 新耐震基準に適合しない中古住宅を取得し、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施すること
4. 中古住宅の場合、事務所を改装・転用するなど人の居住の用に供したことのない住宅も特例の適用対象
土地については、上記の新築・中古住宅を下表の期間内に取得することを条件として、通常どおり計算した税額から、次の①と②のいずれか多い額を控除します。
①4万5,000円
②土地の1㎡あたり固定資産税評価額×2分の1×住宅の延床面積の2倍(200㎡が限度)×3%
<<土地の軽減対象となる住宅の取得期間>>
1. 新築住宅の建築または取得:土地の取得前1年から取得後3年の間(やむを得ない事情がある場合は4年)(平成32年3月31日 まで)
2. 中古住宅の取得:土地の取得前後1年間
減額には申告を
不動産取得税は取得して数ヶ月後にかかってきます。減額を受けるためには取得後60日以内に都道府県税事務所に申告するのが原則ですが、都道府県によって手続きが若干異なりますので、都道府県税事務所に手続きを確認してください。
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ローンを利用すると所得税が戻ってくる
所定の要件のもと、住宅ローンを利用して住宅を取得すると、所得税が控除(還付)される制度が設けられています。
住宅ローン控除(正式には「住宅借入金等特別控除」)と呼ばれていますが、新築・中古の住宅取得だけではなく、増改築の際にも利用することが可能です。また、家屋の新築・購入だけでなく、家屋の新築・購入とともにする敷地(土地または借地権)の購入の対象にもなります。
控除は10年間、借入金残高の1%
対象ローン限度額、最高控除額は表のとおりになっています。(下表参照)。控除限度額の計算は、住宅の取得等のために要した借入金等の年末残高に1%を掛けます。控除できる期間は居住の年から10年間です。
<<住宅ローン控除の控除限度額(一般住宅の場合)>>
平成31年6月30日まで
①平成31年6月30日までの入居に適用
②控除限度額(注)
借入限度額4,000万円の1%(10年間で最大控除額400万円)

(注)一般住宅の対価の額または費用の額に含まれる消費税等の税率が8%または10%である場合の金額であり、それ以外の場合における借入金限度額は2,000万円とします。

住宅ローン控除の適用要件
住宅ローン控除の適用を受けるには、次の条件を満たすことが必要です。

①自己居住用の家屋の新築・取得または増改築等
②取得後6ヶ月以内に入居
③所定の条件を満たす借入金または債務
④控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
⑤原則として控除を受ける年の年末に引き続き住んでいること
⑥居住した年およびその前後2年間(通算5年間)居住用の財産の3,000万円の特別控除等の特例を受けていないこと
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個人の所得には、給与・事業所得など10種類があり、所得税と住民税がかかってきますが、住宅や土地などの資産を譲渡したときに生じた譲渡所得については、他の所得とは分離して課税し、税率も総合課題と異なります。
①マイホームには譲渡所得から3,000万円控除の軽減措置
②税率は所有期間で3種類、長期所有には低率課税
③マイホームの買換え特例で譲渡税がゼロになるケースも
譲渡所得の計算式
譲渡所得(譲渡益)
=譲渡収入(売却代金)ー(取得費+譲渡費用)
 譲渡所得の計算式は、上記のとおりです。
マイホームであれば、その売却代金から、取得のために要した費用(取得費)と譲渡のために要した費用(譲渡費用)を差し引いた額が譲渡所得となります。
取得費
マイホーム取得のための直接費用
①土地建物の購入代金、建築費
②仲介手数料・登記簿用・抵当権設定費用
③不動産取得税
④印紙税
⑤リフォーム費用
などが含まれます。また、資金を借り入れたときから居住するときまでに支払った金利も対象になります。
譲渡費用
譲渡のために直接要した費用
①仲介手数料 ②印紙税 ③測量費用 ④分筆のための費用 ⑤建物の取壊し代 などです。
建物の取得税では減価償却が必要
建物は年月とともに老朽化し価値が下がりますので、取得価額から経過年数分の減価償却をする必要があります。
償却方法……建物の構造に応じた法定耐用年数の1.5倍の旧定額法・償却率で計算します。
取得価額ー(取得費×0.9×償却率×経過年数)=譲渡所得計算上の取得費
*6ヶ月未満切捨て、以上切上げ
<<マイホームの償却率(定額法)>>
木造鉄骨造コンクリート造
33年28年40年51年70年
0.0310.0360.0250.0200.015

【事例】
平成17年3月に2,000万円で建てた木造住宅を平成29年5月に売った場合(経過年数12年:6ヶ月未満切捨て、以上切上げ)
2,000万円-2,000万円×0.9×0.031×12年=1,330万4,000円

概算取得費
土地建物の取得時期がわからないとき、取得費が5%未満のケースには、売却価格の5%を取得費にして計算できます。これを概算取得費といいます。
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一定の条件を満たしているマイホームを譲渡したときの譲渡所得には、「居住用の3,000万円特別控除」が認められています。
たとえば、5,000万円で売却したマイホームの所得費や譲渡費用が1,000万円の場合、譲渡所得は4,000万円になりますが、さらに特別控除3,000万円を差し引くことができ、譲渡所得1,000万円が課税所得となるわけです。
もし売却代金から取得費などを差し引いた金額が3,000万円以下なら課税所得はゼロ。税金はかかってきません。3,000万円を超えた譲渡益がある場合は、要件を満たせば軽減税率が適用されます。
3,000万円控除の適用条件
①譲渡するときまで、そのマイホームに居住していること
②転勤して本人が住んでいない場合には、配偶者等が住んでいて、戻ってくれば同居すると認められるとき
*過去に住んでいて、住まなくなった後も、現在まで引き続き扶養家族が居住、ほかに持家がないケースも対象になります。
③過去に住んでいたマイホームで、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡(災害などで壊れたときは敷地だけでも対象となり、同じく3年目の年末まで認められます)
④敷地だけの場合は、建物を取り壊した日から1年以内の譲渡であること
*建物を残したまま(曳き家も含む)敷地の庭先を売ったときには使えません。
⑤前年、前々年にこの3,000万円控除や後述の買換え特例の適用を受けていないこと
*3,000万円の控除は3年に一度しか適用されません。
⑥前年、前々年に買換え特例や3,000万円控除の特例を適用すると、住宅ローン控除の適用は受けられません。
適用されないケース
次のような特別な関係にある人に売ったときには、3,000万円控除は適用されません(後述の買換え特例も同じです)。
①配偶者、親子、祖父母、孫、内縁の夫や妻
②生計を一緒にしている親族
③本人や親族が経営する同族会社
④売買後に同居する親族
確定申告
3,000万円控除の適用を受けるためには、譲渡の翌年の3月15日までに確定申告をすることが必要です。その際に添付する書類には次のようなものがあります。
①譲渡取得の内訳書(計算明細書)
②売買契約書(譲渡したときのもの)
③売買契約書(取得したときのもの)、建築工事請負契約書など取得費がわかる書類
④仲介手数料領収書など譲渡費用がわかる書類
⑤住民票の除票(売却の日から2ヶ月経過後に、売却したマイホームの所在地の市区町村が発行したもの)
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所有期間で3種類の税率
マイホームを譲渡したときには、3,000万円控除後の課税取得に対して、下表のように所有期間別に、
①5年以下
②5年超〜10年以下
③10年超
の3種類の税率が決められています。10年超の場合は軽減税率になりますが、10年以下は、(3,000万円の控除はあるもの)一般の不動産を譲渡したときと同じ税率が適用されます。
*なお、土地の所有期間が10年超でも家屋の所有期間が10年以下の場合には、低率分離課税が適用されず、一般と同じ税率が適用されます。
5年超とか10年超という所有期間は「売却した年の1月1日現在」で判定することになっていますから、注意してください。
*平成29年の売却=10年超は平成18年12月31日以前に取得したマイホーム
確定申告
確定申告のときに添付する書類は、3,000万円の特別控除と同じものに加えて、売却した土地・建物の登記事項証明書が必要です。
譲渡税の計算例
たとえば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却した場合、売却仲介手数料を156万円とすると、
譲渡所得……5,000万円-1,000万円-156万円=3,844万円
課税所得……3,844万円-3,000万円=844万円
*実際には取得費1,000万円に諸費用を加えたり、建物の減価償却分を差し引いたりしますが省略

では、上記の課税所得844万円の所有期間別の譲渡税(所得税+住民税)+復興特別所得税を計算してみましょう。
●所有期間5年以下の所有の税額
所得税(復興特別所得税を含む)と住民税の合計は334万4,700円です。
所得税
①884万円×30.63%=258万5,100円
住民税
①844万円×9%=75万9,600円
●5年超〜10年以下の所有の税額
①844万円×15.315%=129万2,500円
②844万円×5%=42万2,000円
●10年超の所有の税額
①844万円×10.21%=86万1,700円
②844万円×4%=33万7,600円
<<マイホームの償却率(定額法)>>
1/1時点の
所有期間
所得税住民税
5年以下課税所得に対して30.36%課税所得に対して9%
5年超〜10年以下課税所得に対して15.315%課税所得に対して5%
10年超課税所得6,000万円
以下の部分…10.21%

課税所得6,000万円
超の部分…15.315%
課税所得6,000万円
以下の部分…4%

課税所得6,000万円
超の部分……5%
CLOSE
長期に比べ短期が負担重い
個人がマイホーム以外の不動産の売却
たとえば、駐車場に使っていた土地や遊休地、あるいは店舗併用住宅の自宅以外の部分など、一般の不動産を売却する場合、その譲渡所得に対しては譲渡税(所得税・住民税・復興特別所得税)がかかります。
●税率は、長期所有(5年超)か短期所有(5年以下)かで異なり、5年超に比べ5年以下は重くなっています。
●5年超・5年以下の所有期間は、売却した年の1月1日現在で判断します。
5年超の所有は20.315%の税率
所有期間が5年超の場合は、課税譲渡所得金額については所得税15.315%(復興特別所得税を含む)、住民税5%、合計で20.315%の税金がかかります。
【例】売却益が5,000万円の場合
5,000万円×20.315%=1.015万円
5年以下の所有は39.63%の税率
所有期間が5年以下の短期所有の場合は、ほかに不動産の譲渡所得が赤字で損益通算ができるなどの方法をとることができない限り、売却益がそのまま課税譲渡所得になります(マイホームのときは3,000万円の特別控除があります)。
CLOSE
固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・家屋・償却資産の所有者に課税される地方税です。固定資産税評価額(課税標準)に対し、標準税率1.4%でかかってきます。
税額=課税標準額×1.4%(標準税率)
3年に一度の評価替え
所有期間が5年超の場合は、課税譲渡所得金額については所得税15.315%(復興特別所得税を含む)、住民税5%、合計で20.315%の税金がかかります。
【例】売却益が5,000万円の場合
5,000万円×20.315%=1.015万円
住宅用地は軽減
宅地は住宅やアパートの敷地になっている「住宅用地」と店舗等の敷地や空き地などの「非住宅用地」に区分されます。さらに、住宅用地は200㎡以下の部分の「小規模住宅用地」と200㎡を超える部分の「一般住宅用地」に分けられます。
小規模住宅用地については、課税標準額が6分の1、住宅用地については課税標準額が3分の1に軽減されます。
つまり、敷地面積300㎡の一戸建住宅の敷地の場合、200㎡については6分の1、残り100㎡については3分の1が課税標準額となります。
■住宅用地の判定
広大な敷地の場合、建物の床面積の10倍が上限とされます。
マンションなどの共同宅地については、建物1棟ではなく、住宅1戸について判定します。
店舗などと併用のケースでは、居住部分が2分の1以上あれば前記のとおり、4分の1以上2分の1未満のときは敷地の半分が住宅用地となります。
負担調整措置
平成24年度の改正で土地にかかる固定資産税・都市計画税の負担調整措置が見直されています。 この改正は、以前の方式では課税標準額が評価額の本来課税標準となるべき一定水準の価額になかなか近づかないことから、早く近づくように、引上げ幅を増加し一定にする制度となりました。原則としては次の表のとおりです。
区分負担水準*調整措置
商業用地
70%超新評価額の70%まで引下げ
60%以上
70%以下
前年度課税標準額置き
60%未満徐々に引上げ
*負担水準とは、新しい固定資産税評価額に対する前年度課税標準額の割合のこと
CLOSE
税額の計算式:
{年間の贈与額の合計-基礎控除(110万円)}×速算表の税率-控除額=贈与税
現金や不動産などの財産贈与を受けた人にかかる税金です。贈与があるたびに納めるのではなく、1月1日〜12月31日までの1年間の贈与について翌年2月1日〜3月15日までの間に申告し、納税することになっています。
納税義務があるのは、贈与を受けた人です。
暦年課税制度
贈与税には1年間に110万円の基礎控除があります。したがって、毎年110万円ずつの贈与を受けると贈与税はかからないわけですが、子供などへの贈与で、それを理解できないような年齢であるかなど、もらったものを自分で管理していないようなケースでは認めらめないこともあります。
相続時精算課税制度
平成15年以降相続時精算課税制度について、贈与者ごとの暦年課税制度との選択適用となっております。
配偶者控除2,000万円や住宅取得の贈与特例も
夫婦間で居住用の不動産またはそれを取得するための金銭の贈与を受けたときは2,000万円(基礎控除を含め2,110万円)の配偶者控除があります。また、子供や孫に住宅を取得するための金銭を贈与したときにも、特別措置があります。
登録免許税
贈与してもらった土地や建物は、所有権移転登記をするときに、固定資産税評価額に対し、税率2%の登録免許税がかかります。
不動産取得税
贈与による土地・建物の取得では、固定資産税評価額(土地は2分の1、平成30年3月31日まで)に対し、税率3%で課税されます。
*マイホームは築後年数など一定条件を満たしていると軽減されることもあります。
翌年2月1日〜3月15日に申告
贈与を受けたときには、翌年2月1日〜3月15日までの間にもらった人の住所地の税務署に申告と納税をすることになります。配偶者控除や住宅取得等資金の特例で税金がゼロの場合にも申告が必要です。
<<贈与税の速算表>>
基礎控除後
の課税価格
一般直系卑属
税率控除額税率控除額
200万円以下10%0万円10%0万円
300万円〃 15% 10万円 15% 10万円
400万円〃 20% 25万円
600万円〃 30% 65万円20%30万円
1,000万円〃 40% 125万円 30% 90万円
1,500万円〃 45% 175万円 40% 190万円
3,000万円〃 50% 250万円 45% 265万円
4,500万円〃(3000万円超)
55%
400万円 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円
CLOSE
対象になるのは婚姻期間20年以上の夫婦間
贈与税には、基礎控除のほかに配偶者控除があります。控除額は2,000万円という大きな金額になっており、基礎控除を含めて合計2,110万円までは贈与を受けても贈与税はかかりません。
ただし、この控除の適用には次のすべての条件を満たす必要があります。
①戸籍上の婚姻期間が20年以上の配偶者から贈与を受けること(内縁関係中の年数は含みません)
②贈与を受けた配偶者が居住する不動産(マイホーム)またはそれを購入するための金銭の贈与であること(家屋だけ、土地だけ、家屋と土地など、いずれも対象になりますが、別荘は除かれます)
③贈与を受けた翌年3月15日までにマイホームに居住し、その後も住み続ける予定であること
④同じ配偶者から過去に配偶者控除の適用を受けていないこと(1回適用を受けても再婚後に再度適用が受けられる場合もあります)
不動産取得税
 配偶者控除基礎控除課税の対象
2,300万円-2,000万円-110万円=190万円
税率贈与税額 
190万円×10%=19万円
資金より”現物”のほうが有利

配偶者控除を利用した贈与の方法には、マイホームを取得するときに資金を贈与し、夫婦で共有登記するケースと、住んでいる土地建物の一部(または全部)を現物で贈与する方法とがありますが、現物贈与のほうが有利といえます。その理由は、土地建物を贈与したときには相続税評価をもとに税額を計算するからです。相続税評価は、建物の場合で建築費の6割程度、土地も実勢価格より2割程度低くなるケースが多いでしょう。

3年以内の相続にも加算されない
また仮に、贈与後3年以内に夫が死亡したとしても、贈与を受けた財産のうち、配偶者控除贈与適用分は相続税の計算に含める必要はありません。配偶者控除の適用を受けた贈与(2,000万円)は、相続税の課税価格には加算されないことになっています。その分、夫の相続財産が確実に減少するわけですから、相続税対策としても有効です。*相続税では相続開始前3年以内の贈与財産については、相続を受けた人の相続財産に含めることが原則です。

■特例を受けるときの手続き
配偶者控除の適用を受けるには、結果として贈与税がゼロになるときでも、贈与を受けた翌年に贈与税の申告をする必要があります。その際、配偶者控除の適用を受ける旨を記載し、次の書類を添付します。
①財産の贈与を受けた日から10日以上経過後の戸籍謄本または抄本、および戸籍の附票の写し
②居住用不動産を取得したことを証する書類(マイホームに居住した後に作成された住民票の写し等)
CLOSE
贈与税の非課税枠は2,500万円
贈与税の非課税枠は、原則として110万円ですが、選択によりこの非課税枠を2,500万円とすることが可能です。ただし、相続時の過去の贈与に対する取扱いが暦年課税制度と大きく異なります。暦年課税制度では、原則として贈与した財産は相続財産に含まれませんが、精算贈与の非課税枠を選択すると、贈与者(贈与した人)の相続発生時に贈与財産を相続財産に合算した額に相続税が課税されることになります。
したがって、この制度は、「相続時精算課税制度」と呼ばれており、相続税と贈与税を一体化する仕組みになっています。
制度のポイントは次のとおり
①60歳以上の親・祖父母が、20歳以上の子および孫である推定相続人(代襲相続人を含む)に贈与。
②贈与する資産の制限はありません(不動産・株式等も可)。
③贈与者ごと(父・母・祖父母ごと)に暦年課税制度か、本制度かを選択することができます。
④本制度を選択すれば、以後その贈与者(父・母・祖父母)からの贈与に対して、暦年課税制度(基礎控除110万円)は適用されません。
⑤非課税枠(2,500万円)を超える贈与については、超える部分に対し一律20%の贈与税が課税されます。
⑥相続発生時に贈与財産と相続財産とを合算した相続税から、すでに支払った贈与税相当額を控除します。
具体的な手続き

【事例】
父から子への贈与
贈与額 平成29年 1,500万円
平成30年  500万円
平成31年 1,000万円


【手続き】
本制度の適用を受けるには、平成29年分の贈与について、平成30年2月1日から3月15日までに選択届出書を添付して、贈与税の申告を行います(贈与税は不要)。
平成30年分の贈与についても平成31年3月15日までに申告が必要です(納税は不要)。
平成31年分については合計の贈与額が3,000万円となり、非課税枠を500万円オーバーするので、この金額に20%を乗じた額の贈与税を納付しなければなりません。
(1,500+500+ 1,000)-2,500|×20%=100万円
■相続発生時
父の相続発生時に贈与財産と相続財産を合算して求めた相続税額から、すでに支払った贈与税相当額(上記では100万円)を控除します。
相続税額から控除しきれない場合には、控除できなかった贈与税相当額の還付を受けることになります。
なお、相続財産と合算する贈与財産の価額は贈与時の時価とされています。

CLOSE
直系尊属からの贈与なら非課税枠は700万円〜3,000万円
「住宅取得等資金贈与の非課税特例」は、父母・祖父母など直系から住宅取得等資金をもらう場合に適用できます。非課税限度額は次のとおりとされています。贈与する父母・祖父母等に年齢制限はありません。
住宅取得等資金の贈与税の非課税制度の延長・
非課税枠の拡充・対象家屋等の拡大
父母・祖父母から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置について、次の措置を講じたうえ、その適用制限を平成33年12月31日まで延長します。
(1)非課税限度額
住宅用家屋の取得等に
係る契約の締結期間
①住宅を消費税10%で取得②左記以外
省エネ等住宅左記以外の住宅省エネ等住宅左記以外の住宅
〜平成27年12月 1,500万円1,000万円
平成28年1月〜平成31年3月1,200万円700万円
平成31年4月〜平成32年3月3,000万円2,500万円1,200万円700万円
平成32年4月〜平成33年3月1,500万円1,000万円 1,000万円 500万円
平成33年4月〜平成33年12月1,200万円700万円800万円 300万円
※良質な住宅用家屋とは、断熱等性能等級4または耐震等級2以上もしくは免震建築物に該当する住宅用家屋をいいます。
(2)省エネ等住宅の範囲に、「一次エネルギー消費量等級4以上に該当する住宅用家屋」と「高齢者等配慮対策等級3以上に該当する住宅用家屋」を加えます。
(3)適用対象となる増改築等の範囲に、「一定の省エネ改修工事、バリアフリー改修工事および給排水管または雨水の侵入を防止する部分に係る工事」を加えます。 (注)平成31年3月以前に契約を締結した住宅用家屋について上表(1)②に掲げる非課税限度額の適用を受けた者であっても、上表(1)①に掲げる非課税限度額を適用できることとします。
110万円基礎控除か精算課税のどちらかと併用できる
この非課税特例は、毎年贈与税を計算する暦年課税と併用できます。この場合の非課税の金額は1,310万円(省エネ等住宅、消費税10%以外。平成31年3月までの契約の場合)までです。また、贈与者が父母・祖父母の場合は相続時精算課税制度と併用できます(平成27年1月1日以降は祖父母も可)。この場合の贈与税非課税の金額は3,700万円までとなります。
相続税の節税になる
この非課税特例の特徴は相続時精算課税と異なり、父母・祖父母の相続時に非課税特例の適用された住宅資金を相続財産に加算する必要がない点です。この特例を利用して贈与をすれば、相続税の節税が可能です。
親の財産が5,000万円。そのうち、住宅資金として700万円ずつ2人の子供に贈与。
その後、親が死亡。相続人は子供2人のみ。この場合の親の相続税の計算は次のとおりになります。
親の財産 =5,000万円-(700万円×2) =3,600万円
基礎控除4,200万円
●課税される財産=             0円
住宅に関する要件はほぼ精算課税と同じ
住宅を取得するため場合……面積が50㎡以上240㎡以下の新築または既存住宅(既存住宅は木造なら築後20年以内・ただし、耐震基準適合証明のある建物は築後年数に制限なし)など、精算課税の特例とほぼ同じです。
ただし、東日本大震災の被災者の人が受贈者である場合、取得すべき住宅の床面積の上限(240㎡)が除外されます。
先行して買う敷地の資金も対象に
住宅家屋を取得する前に敷地を買うことが行われますが、同一年中の贈与であればそうした敷地の取得資金も特例の対象です。
その他の要件
贈与を受ける子供や孫などは、合計所得金額が2,000万円以下で20歳以上の直系卑属です。
*子や孫などの血族を指します。甥や姪などを「傍系卑属」といいます。
申告等は必要です
本制度の適用を受けるには、最寄りの税務署に、贈与税の申告を行います。原則として住宅取得等資金を取得した年の翌年3月15日までに住宅を取得または増改築等をして、少なくともその年末までに居住することも必要です。
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住宅取得資金なら非課税枠は2,500万円まで
相続時精算課税制度には、特例として「住宅取得等資金贈与の特例」が用意されています。これは20歳以上の子供か孫に対し、親が住宅取得等資金を贈与する場合に適用できる特例です。通常の相続時精算課税との違いは、贈与する親に年齢制限がないことです。特別控除額は、通常の相続時精算課税制度の2,500万円と同額になります。
住宅に関する要件は次のとおり
①住宅を取得する場合…面積が50㎡以上の新築または既存住宅(既存住宅は木造なら築後20年以内・耐火建築物は築後25年以内・ただし、新耐震基準適合証明のある建物、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定の建物は、築後年数に制限なし)
②マイホームの増改築の場合…一定の工事で費用100万円以上
先行して買う敷地の資金も対象に
住宅家屋を取得する前に敷地を買うことが行われますが、同一年中の贈与であれば、そうした敷地の取得資金も特例の対象になります。
住宅の取得などの要件
①住宅の取得は贈与を受けた年の翌年3月15日までに引渡しを受けること
②新築は同3月15日までに棟上を完了していること
③契約をもって取得とすることはできません。また、建売住宅の場合はその棟上をもって新築と扱うこともできませんので注意が必要です。
④増改築の場合は贈与を受けた年の翌年3月15日までに完了すること
その他の要件
●贈与を受ける子供は、20歳以上の推定相続人(代襲相続人を含む)か孫です。
●非課税枠(2,500万円)を超える贈与については、超える部分に対し一律20%の贈与税が課税されます。
●贈与を受ける子の所得金額の条件や、子供か孫が持ち家に住んでいないことなどの要件はありません。
申告等は必要です
本制度の適用を受けるには、最寄りの税務署に選択届出書を添付して、贈与税の申告を行います。
適用期限が延長
この相続時精算課税方式の住宅取得等資金の贈与にかかる年齢制限緩和の適用期限は延長され、平成33年12月31日まで適用できます。
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住宅取得等資金の
相続時精算課税制度
住宅資金の非課税制度
適用期限平成33年12月31日まで平成33年12月31日まで
非課税枠特別控除
・2,500万円
非課税枠 良質な住宅用家屋以外の家屋
・700万円(平成31年3月までの契約で消費税10%以外の場合)
贈与する人父母・祖父母
(年齢制限なし)
祖父母等直系尊属
(年齢制限なし)
贈与される人子供(代襲相続人を含む)・孫子供・孫等(合計所得金額2,000万円以下)
贈与される人の
年齢制限
20歳以上同左
使途等の条件1.自己の居住用家屋等の取得
50㎡以上新築または既存住宅
〈以下のいずれか〉
・木造は築後20年以内
・耐火建築物は築後25年以内
・新耐震基準適合証明された住宅
・既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定の住宅
・耐震基準に適合しない住宅で居住の日までに耐震改修工事を完了している等一定の住宅
2.同一年内の先行取得土地
3.一定の増改築
・工事費用100万円以上
4.取得要件
・原則として住宅取得資金を取得した年の翌年3月15日までに住宅を取得・新築または増改築等を完了等すること
5.居住要件
・原則として贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住するか、少なくとも12月31日までに入居すること
同左(ただし、東日本大震災の被災者以外の人が取得すべき住宅については、50㎡以上240㎡以下)
他の特例との重複適用住宅取得等資金の非課税制度と重複可通常の暦年課税、または精算課税制度・住宅取得等資金の精算課税制度との重複可
利用回数非課税枠を超えた分は20%税率適用非課税枠まで
申告必要必要
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相続税は、被相続人が残した財産すべてが対象になります。 もし被相続人に債務がある場合、その分は差し引かれます。また、土地・建物は実勢価格ではく相続税評価額となり、特に賃貸住宅は借家人が入居していますので、その権利などが考慮されて評価が低くなります。では、相続税の計算方法など基本的な点をガイドしましょう。
相続税のかかる財産

相続時に国内に住所のある相続人は、相続した国内・外にある財産のすべてが相続税の対象になります。
現金・預貯金・不動産・有価証券・宝石・貴金属・書画骨董品など、その価値が金銭に換算されるものはみな相続財産です。また、死亡退職金や生命保険なども「みなし相続財産」として相続財産に加えられます。
ただし、死亡退職金と生命保険金については「相続税法上の相続人1人につき500万円が非課税」となります。
さらに、相続開始前3年以内の贈与財産も相続・遺贈を受ける人の相続財産になりますが(納めた贈与税額は控除)、贈与税の配偶者控除(2,000万円)の適用を受けた部分は除かれます。

相続税の計算
続税の計算は次の順序で行います。
①課税相続財産の合計額の計算
まず、下の計算式のように、課税の対象となる相続財産の総額を計算します。
②課税遺産総額の計算
計算方法は下の算式のとおりです。基礎控除額は[3,000万円+600万円×法定相続人数]です。たとえば相続人数が3人の場合ですと、[3,000万円+600万円×3=4,800万円]というわけです。課税価格の合計額が4,800万円以内であれば相続税はかかりません。
③相続税の総額の計算
②の課税遺産総額を相続税法上の相続人が法定相続分どおりに取得したものとして計算します。
たとえば、相続人が妻と子供2人、計3人であれば、妻が2分の1、子供は2分の1を2人で分け、それぞれ4分の1ずつ相続したものとして、「相続税の速算表」の税率を掛け(控除額を差し引く)、各相続人の仮の税額を計算、それらを合計するわけです。
<課税価格の合計額の計算式>
<課税遺産総額の計算式>
④各人の相続税額の計算
③の相続税の総額を、各相続人が実際に取得した金額の割合(取得割合)に応じて接分します。
⑤相続税の課税控除
最後に、各人の相続税額から次のような各種の控除や加算を行って、それぞれが実際に納める税額を求めます。
■配偶者の税額軽減
法定相続分または1億6,000万円のいずれか多いほうの額(実際に相続した額までに対しての税額)が控除されます。 たとえば、子供がいる配偶者は5億円のうち半分の2億5,000万円まで相続しても税額はほぼゼロになります。
■贈与税額控除
相続開始前3年以内に贈与された財産は相続税の計算に含まれますが、贈与の際に納めた税額分は差し引かれます。
■未成年者控除
20歳未満の相続人は[20歳になるまでの年数×10万円]が控除されます。 
<<相続税の速算表>>
法定相続分に
応ずる取得金額
税率控除額
1,000万円以下10%0万円
3,000万円〃 15% 50万円
5,000万円〃 20% 200万円
1億円〃 30% 700万円
2億円〃 40% 1,700万円
3億円〃 45% 2,700万円
6億円〃 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円
このほか障害者控除、相次相続控除(10年以内に次の相続が起きた場合)、外国税額控除(外国でかかった税額控除)があります。
■税額2割加算
被相続人の兄弟姉妹や養子となった孫が取得したときには、上記の計算による税額に20%加算されます。
【事例】相続価格4億円を配偶者と子供2人、計3人で相続する場合に、実際は、配偶者が1億6,000万円(取得割合は1億6,000万円÷4億円=40%)、子供は各1億2,000万円(取得割合はそれぞれ1億2,000万円÷4億円=30%)で取得した場合
①課税遺産総額4億円-(3,000万円+600万円×3人)=3億5,200万円
②相続税の総額配偶者の税額3億5,200万円×2分の1=1億7,600万円(法定相続分)
1億7,600万円×40%(税率)-1,700万円(控除額)=5,340万円
子供Aの税額3億2,500万円×4分の1=8,800万円(法定相続分)
8,800万円×30%(税率)-700万円(控除額)=1,940万円
子供Bの税額上記と同じ=1,940万円
相続税の総額は9,220万円
③各人の税額 配偶者の税額9,220万円×40%(取得割合)=3,688万円                
取得割合が法定相続分以下なので、配偶者の税額はゼロ。
子供Aの税額9,220万円×30%(取得割合)=2,766万円
子供Bの税額    〃     =2,766万円
④納税額 子供たちの税額控除がなければ、子供2人分で5,532万円になります。
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土地の評価
実勢価格とは別に、国税庁が毎年決める路線価などを基に評価します。
■路線価方式
路線価とは、路線に面した宅地の1㎡当たりの標準的な価格です。土地の状況に応じて、奥行、間口、地形、角地かどうかなどで補正や加算をして計算します。市街地などはこの方式を使います。
■固定資産税評価額倍率方式
路線価が決まっていない土地は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けたものが相続税評価額になります。倍率は税務署などでわかります。
マイホームや事業用地には評価の特例
生活基盤でもあるマイホーム用地や事業用地には「小規模宅地等の課税価格の評価の特例」によって、相続(遺贈)で取得した土地のうち、用途により以下のように所定の面積まで減額されます。
■居住宅地
特定居住用宅地(配偶者や同居相続人等が自宅を相続した場合)…330㎡までを対象として80%
■事業用地
特定事業用宅地(貸付事業用以外で相続人が事業を受け継ぐ場合など)、特定同族会社事業用宅地…400㎡までを対象として80%
貸付事業用宅地(アパート、貸しビルなどの敷地)…200㎡までを対象として50%
賃貸事業用地の評価も下がる
アパート・賃貸マンション・貸ビルなど賃貸事業に使われている土地も「貸家建付地」として次のように相続税評価が下がります。
路線価など自用地の評価×{1-(借地権割合×借家権割合)}=貸家建付地の評価 土地にはそれぞれ借地権割合が90%、80%、70%、60%などと決められています。
借地権割合は30%です。したがって、借地権割合60%の土地は18%(=60%×30%)評価が下がるわけです。 貸付事業用の小規模宅地等の特例が適用できれば、さらに200㎡以下の部分は50%減額されます。
建物の評価
物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。
賃貸住宅などは上記の借家権割合30%が減額されます。
たとえば、固定資産税評価額が5,000万円の賃貸住宅の建物は、[5,000万円-(5,000万円×30%)]=3,500万円になるわけです。
登録免許税
動産を相続したときの所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額に対し、税率0.4%がかかります。不動産取得税はかかりません。
※法定相続人が遺贈により所有権の移転登記を行う場合も、相続と同じ0,4%の税率です。
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